Kiểm soát chia sẻ ngay chủ đầu tư dùng vốn huy động sai mục đích

Trên thực tiễn, cả hai luật hiện hành chưa có quy định để điều tiết khiến thị phát triển chưa ổn định, đầu tư dự án dàn trải, năng lực chủ đầu tư yếu, nhiều dự án chậm tiến độ, để đất hoang hóa…. Cung cầu bất động sản mất cân đối, thiếu nguồn cung quy mô vừa và nhỏ, giá thấp để phục vụ nhu cầu của số đông người dân, trong khi lại thừa, tồn kho căn hộ cao cấp… Hiện Luật bất động sản còn nhiều quy định quá chém đẹp, chưa thật tạo điều kiện khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư kinh dinh bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên lại cũng có một số quy định quá cởi mở, quá “lỏng” dẫn đến việc đăng ký kinh dinh bất động sản quá dễ dãi, tràn lan và hiệu quả kinh dinh, sử dụng các nguồn lực không hiệu quả, không hà tằn hà tiện, để vung phí, nhất là nguồn lực về đất đai. Cho nên, việc nghiên cứu, xây dựng hai dự án Luật sửa đổi để thay thế nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế và bất cập trong các nội dung của hai luật cho hợp với thực tế hiện thời, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật kinh dinh bất động sản cũng như với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Quốc hội cho quan điểm và các đạo luật khác có hệ trọng; việc sửa đổi hai luật hiện hành cũng là để điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh trong cuộc sống đối với lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết các vấn đề, nội dung nêu trong hai dự thảo luật sửa đổi lần này để ít Chính phủ trình Quốc hội cần phải cụ thể, rõ ràng, khắc phục được các bất cập, tồn tại cho hiệp thực tại, song song phải bao quát, điều chỉnh toàn diện các vấn đề can hệ đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Đối với Luật Nhà ở sửa đổi thì cần có quy định rõ hố tiêu pháp lý để Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách xã hội, hộ nghèo, góp phần đảm bảo an sinh tầng lớp; có chính sách và cơ chế ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế dự phát triển nhà ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở, đặc biệt là phát triển nhà ở tầng lớp, phát triển nhà ở thương mại để cho thuê; phải có quy định cụ thể về trách nhiệm lập Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để làm cơ sở cho việc xác định các nhu cầu về nhà ở cho từng loại đối tượng trong xã hội, hạn chế tối đa việc phát triển nhà ở theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch như trong thời gian vừa qua; cần có quy định chặt trong thủ tục, điều kiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại của các chủ đầu tư dự án để hạn chế các rủi ro cho người mua nhà, gắn trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo lãnh các giao du nhà ở cho khách hàng, đảm bảo việc huy động vốn cho phát triển nhà ở phải đúng mục đích để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà… Đối với dự án Luật kinh dinh bất động sản sửa đổi cần có quy định cụ thể các hoạt động kinh dinh bất động sản để bảo đảm công khai, sáng tỏ, tạo tính thanh khoản cho thị trường; cần có quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, trong đó đề nghị các chủ đầu tư, chính quyền các địa phương phải cung cấp đầy đủ các thông báo cần thiết, có hệ trọng đến thị trường bất động sản để các cá nhân, các doanh nghiệp kinh dinh bất động sản có đủ thông tin thực tại khi tham gia thị trường, nhằm tạo ra sản phẩm hàng hóa bất động sản đáp ứng tốt nhu cầu của thị trường, tránh hiện tượng mất thăng bằng cung-cầu về hàng hóa bất động sản; cần có quy định cụ thể về các hình thức giao tế bất động sản để tránh hiện tượng tranh mua, tranh bán, đội giá bất động sản, gây mất ổn định thị trường như vừa qua… Một số đổi thay nổi trội lần này là quy định liên quan đến vốn pháp định của tổ chức, cá nhân khi đăng ký kinh doanh bất động sản. Theo đề xuất, nếu phải cụ thể về con số vốn pháp định với lĩnh vực kinh dinh bất động sản thì tối thiểu phải là 20 tỷ đồng. Cùng đó, Chứng chỉ về môi giới, định giá bất động sản phải được cấp chém hơn, do cơ quan có thẩm quyền cấp Thẻ sát hạch (thẩm tra) để các dịch vụ này ngày một chuyên nghiệp. Các quy định cụ thể về đất, vốn cho đầu tư bất động sản, lịch trình phát triển theo kế hoạch sẽ  thi công xây dựng và dịch vụ sửa chữa nhà ở đẹp tại Hà Nội  khắc phục tình trạng tự phát theo phong trào và lệch pha cung-cầu, giảm tồn kho. Quyền sử dụng đất của tòa nhà cũng hướng tới sự thống nhất giữa các chủ sở hữu căn hộ với các chủ sở hữu các diện tích nhà khác. Bên cạnh việc xử lý nghiêm, thu hồi dự án theo quy định hiện hành vẫn tiếp chuyện quy định nội dung về năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án bất động sản với yêu cầu phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của từng dự án. Riêng đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20ha thì chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của từng dự án. Đây phải là vốn thực có và phải được kiểm toán độc lập công nhận. Đặc biệt, dự thảo Luật sửa đổi chú trọng đến bổn phận của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích. Sau 8 năm thực hành Luật Nhà ở và 7 năm thực hiện Luật kinh doanh bất động sản, lĩnh vực xây dựng và bất động sản đã có những chuyển biến mạnh mẽ tạo chuồng xí pháp lý quan trọng cho lĩnh vực này. Vấn nguồn lực từ nhiều thành phần kinh tế và cả vốn đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực này không ngừng tăng lên. Hiện diện tích nhà ở của cả nước đã tăng hơn gấp hai lần so với năm 1999 (thời điểm trước khi có Luật Nhà ở và Luật kinh dinh bất động sản), từ hơn 709 triệu m2 (năm 1999) lên khoảng 1,6 tỷ m2. Bên cạnh đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người cũng tăng gấp hai lần, từ 9,68m2 lên 19m2. Cả nước hiện có khoảng hơn 3.700 dự án nhà ở, khu thành thị mới đã và đang được triển khai đầu tư xây dựng với hơn 90 nghìn héc ta. Theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội, trong năm 2014 cùng với nhiều dự án luật khác, Chính phủ sẽ trình Quốc hội coi xét cho ý kiến và phê duyệt dự án Luật Nhà ở và dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Để có cơ sở trình Chính phủ phê chuẩn trong tháng 12/2013 trước khi ký trình Quốc hội cho quan điểm tại Kỳ họp lần thứ 7 năm 2014./. Thu Hằng (Vietnam+)